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多元化融资,房企发展新动力

http://www.wlxw.cn 发布时间: 2017-01-16 18:22:23 来源:     点击:

文/董成竹

2016年,中国房地产市场的火爆程度,让许多人始料未及。源于政府“去产能、去库存、保经济增长的大环境,信贷政策相对宽松,充裕的资金流向房地产市场,加之房地产中介机构的推波助澜,新一波火爆的楼市行情迅速波及一二线城市。

下半年,一线城市房价上涨过快,二三线城市大有跟风之势,国家为了长远考虑,必须做出抉择,果断出台了调控新政,一线城市房价上涨过快势头得到遏制。

房地产市场过山车般的变化,让许多房地产企业吃不消,2016年,许多中小型房企挣扎在生死存亡的边缘,对于房地产企业来说,最重要的两块,一个是土地、一个是资金。未来的房地产企业愈加趋向于两极化发展,千亿量级的房企数量在增加,但是更多的是既缺钱,又缺地的中小房企。

毫无疑问,房地产行业已经进入了下半场,进入了后资本时代。在此背景下的开发企业,融资模式有哪些变化呢?之前开发商主要是靠直接的贷款融资,开发商的现金流一方面依靠销售回款,一方面通过银行直接借款,基本上能满足开发商的需求。但是,从目前的市场环境来看,这种模式不可持续,原因有几个方面:第一,2017年国家的货币政策趋紧,美元加息导致人民币贬值预期加强,外汇储备减少,央行对冲资金相应回收。尤其是国家出台分类调控的信贷政策之后,银行对房企的资金需求一直把控非常严格。第二是土地成本的增加,尤其是一线城市,土地供应非常少,甚至出现土地短供的现象。为了抢夺土地,开发商纷纷抱团拿地,能拿到地的企业,往往是国企或者大型的房地产集团。土地成本高企,自然增加了开发商的融资成本。第三,除了一线城市之外,目前三四线城市房地产市场仍然供大于求。房地产销售不畅仍然是主要矛盾,国家领导人多次强调,要增强房地产的居住属性,严禁炒房。出库存仍然是房地产开发商躲不过的魔咒。

既然开发商的传统融资渠道愈加困难,那么行业的发展方向在哪里,如何才能解决开发商资金不足的问题呢?

本人认为,首先,开发商要转变思路,转变服务模式,要从传统的制造商思维转向服务商思维。其次,要考虑如何能盘活现有资产。第三,是要考虑如何获取并购优质资产。

除了传统的加快开发销售周期,快速回笼资金,高速周转之外,还有一个有效的方案就是资产证券化,2016年,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,并提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。《意见》明确指出,将加快培育发展住房租赁市场,到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;并鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

自持物业较多的房企,如果有好的商业物业资产,就可以通过REITS出表,如果是好的资产,就可以用商业房地产抵押贷款为资本,发行证券(CMBS);如果开发企业获取资产长足的发展,不一定非得是购置土地,可以并购一些资产,可以用私募PE。这些证券化的方式,以直接融资为主的创新金融产品都已经出现了。

其实,现在市场上进行新型融资方式的企业已经不少,且取得了不错的效果。例如,京东金融旗下白条、阿里小贷旗下花呗、大众房地产投资平台爱房筹、中信启航、高和资本、招商地产、中国金茂等许多地产集团都在运营新型的融资方式,这也充分说明,资产证券化这种看似陌生的金融模式,其实已经逐步渗入了大众日常的经济生活。

其实中国房地产证券化多年前就已经出现了,只不过在2014年的12月份,资产证券化业务的备案制政策推动了它的市场化快速发展。

资产证券化能解决什么样的问题?这种产品实际上是跟传统的金融贷相比,有三个好处,第一个,利率低;第二,规模大;第三,几乎不限制用途。

总体来看,2017年房地产市场将发生较大的变化,在房企融资层面,随着监管层监管收紧,不论是一二级市场,还是银行表外资金,对房地产市场的支撑都将出现明显弱化,并且前期在土地市场运用较大杠杆的房企将在2017年面临更大的资金链压力。在投资需求层面,限购限贷政策的加码对投资需求的降温效果显著,并且房产税试点的严格执行以及房产税推广的预期加强,都将进一步有效遏制房地产市场长期的大涨快涨趋势。因此,依靠传统方式进行融资将愈加困难。

多元化融资,创新型融资成为了许多房企必由之路,同时,随着利率市场化进程的加快,再加上未来有望出台的税收优惠政策,未来REITs收益率对投资者的相对吸引力将有所增强。最后,从政策层面来看,2014年以来,不论是央行、银监会、证监会还是住建部,都已出台了相应文件提出开展和推进REITs试点,为REITs的发展提供了政策依据。由此,可以预见,2017年后,随着房地产市场发展重回正轨,进一步的REITs鼓励或推广政策将有望继续出台。

2017年,对地产行业来说,变数较大,多元化融资或将成为房企发展的新动力!

作者简介:董成竹 资深媒体人、华创房地产研究院特邀研究员、中国健康生态人居联合会副秘书长、中国城市媒体联盟副秘书长,2006年涉足房地产、媒体行业,至今十余年。撰写财经、地产、文学类作品两百多万字,作品公开发表于各类报刊杂志、财经媒体等。在业内产生了广泛的影响。

 
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